Cześć! Jeśli przygotowujesz się do przeprowadzki do Francji i chcesz szybko oraz bezstresowo wynająć mieszkanie, kluczem jest solidne dossier (czyli komplet dokumentów kandydata na najemcę) i zwięzła, profesjonalna komunikacja z agencją. W tym przewodniku znajdziesz:
- jasne wyjaśnienie, czym jest dossier we Francji i jak działa preselekcja najemców we Francji,
- aktualną, praktyczną listę dokumentów z podziałem na „obowiązkowe” i „opcjonalne”,
- wskazówki do części trudnych: dochody, gwarant (garant) i Visale, justificatif de domicile
- dwa gotowe wzory wiadomości do agencji (FR/PL),
- sposób, jak ułożyć i spiąć dossier, by zwiększyć szanse dostania mieszkania
- checklistę na wizytę
- najczęstsze błędy i pułapki przy wynajęciu mieszkania we Francji
- krótkie FAQ o Visale i umowach w okresie próbnym.
Na końcu, po prostu skopiujesz szablony i wyślesz prośbę o wynajem mieszkania z gotowym dossier jak każdego „tubylca”.
Otwórz konto z francuskim RIB online.
Jeśli interesuje cię życie we Francji, obserwuj mnie na Instagramie @worldbymagda i słuchaj mojego podcastu o emigracji i życiu we Francji!
Co to jest dossier we Francji i jak działa preselekcja w FR
We Francji większość mieszkań (zwłaszcza w średnich i dużych miastach) wynajmuje się przez agencje nieruchomości lub profesjonalnych zarządców. Zanim ktokolwiek zaproponuje Ci umowę, poprosi o dossier — zestandaryzowany plik dokumentów, na podstawie którego:
- potwierdza się Twoją tożsamość i sytuację (praca, dochody, status studenta/stażysty),
- ocenia się „zdolność najmu” (czy czynsz i opłaty są adekwatne do dochodów),
- porównuje się kandydatów między sobą.
Jak działa preselekcja:
- Najpierw liczy się kompletność: kandydat, który od razu wyśle pełny i czytelny zestaw, zwykle trafia „na górę stosu”. To naprawdę bardzo ważne, żeby mieć kompletne dossier i wysłać je szybko. Mój mąż ostatnio szukał najemców i wygrało dossier studentów, a nie osób pracujących, tylko dlatego, że mieli kompletne dossier i szybko reagowali na nasze mejle. Właściciele zwykle chcą jak najszybciej wynająć mieszkanie, jak było w naszym przypadku i czas oraz precyzja mają duże znaczenie.
- Następnie patrzy się na relację dochodu do kosztu najmu. Reguła branżowa to tzw. taux d’effort na poziomie ok. 30–35%: czynsz + charges (opłaty wspólnotowe) nie powinny przekraczać ok. 1/3 Twojego udokumentowanego miesięcznego dochodu netto. Jeśli nie spełnia się tego wymogu — pomaga gwarant (osoba/firma gwarantująca płatności) lub poręczenie Visale. Co to oznacza w praktyce: jeśli zarabiasz 3 tys euro miesięcznie netto przed podatkami ( a po wszystkich składkach obowiązkowych), to możesz wynająć mieszkanie za 1 tys euro miesięcznie, nie więcej.
- Ważna jest czytelność: jeden PDF, odpowiednia kolejność, nazwy plików i krótkie wprowadzenie. Dwa równie silne dossier? Wygrywa to, które jest prostsze w odbiorze. To oczywiście ma znaczenie kiedy są podobne dossier, ale może odgrywać dużą rolę, więc lepiej być dobrze przygotowanym.
Co to oznacza w praktyce?
- Nie wysyłaj „na próbę” pojedynczych skanów porozrzucanych w 10 mailach. Zrób porządny pakiet od początku.
- Jeżeli nie spełniasz typowej relacji czynsz/dochód, od razu dołącz rozwiązanie: Visale lub gwaranta + dokumenty gwaranta. UWAGA! Gwarant musi zarabiać 4 razy tyle co czynsz, a nie 3 razy jak w twoim przypadku.
Lista dokumentów (obowiązkowe vs opcjonalne)
Poniżej zestaw, którego realnie oczekują agencje. Uwaga: agencja może operować własną listą lub portalem do uploadu (np. DossierFacile, agencje mają też swoje CRM-y). Logika zawsze pozostaje podobna.
Dokumenty obowiązkowe (najczęściej wymagane):
- Dowód tożsamości: paszport lub dowód osobisty (skan kolorowy, czytelny).
- Potwierdzenie statusu zatrudnienia/dochodu:
- pracownik: umowa o pracę (CDI, CDD) lub promesa zatrudnienia + ostatnie 3 odcinki wypłaty (bulletins de salaire). Osoby z CDI czyli umową na czas nieokreślony mają dużo większą szansę na dostanie mieszkania.
- student: zaświadczenie z uczelni + potwierdzenie stypendium (jeśli jest) lub gwarant/Visale,
- samozatrudniony (auto-entrepreneur/mikro): ostatnie rozliczenie podatkowe (avis d’imposition), potwierdzenie przychodów/URSSAF, ew. księga przychodów,
- kontraktor/ekspat na oddelegowaniu: kontrakt/assignment letter + payslipy lub oświadczenie o wynagrodzeniu.
- Avis d’imposition: ostatnie rozliczenie podatkowe we Francji (jeśli już rozliczałeś/aś) lub z kraju pochodzenia — część agencji chętnie je widzi.
- Justificatif de domicile czyli potwierdzenie gdzie się obecnie mieszka poprzez dostarczenie rachunku za telefon lub prąd z obecnego mieszkania. Jeśli nie mamy takiego dokumentu warto wspomnieć dlaczego.
Otwórz konto z francuskim RIB online.
Silnie rekomendowane dokumenty (często podnoszą „score”):
- Attestation employeur: krótkie zaświadczenie od pracodawcy, że pracujesz na danym stanowisku i osiągasz X netto/mies.
- Poręczenie: Visale (certyfikat gwarancji) albo dokumenty gwaranta osobistego (patrz dalej).
- List motywacyjny do dossier: 5–8 linijek po francusku, kim jesteś, gdzie pracujesz, dlaczego to mieszkanie, spokojny profil, niepalący, bez zwierząt — o ile to prawda.
Dokumenty opcjonalne (przydatne w specyficznych sytuacjach):
- Umowa najmu z poprzedniego lokalu we Francji (lub innego kraju) + referencje od właściciela.
- Zaświadczenie o bonusach (jeśli wpływają na realny dochód).
- Potwierdzenia oszczędności (wyciągi są w praktyce często proszone, ale bywają kontrowersyjne — jeśli agencja je wyraźnie wymaga, zasłoń prywatne pozycje, zostawiając saldo i wpływy).
- Polisa OC najemcy (assurance habitation) — i tak będzie potrzebna przed przekazaniem kluczy; pokazanie zawczasu świadczy o ogarnięciu.
Uwaga na rzeczy, których zwykle nie powinni wymagać:
- dokumenty wrażliwe (stan zdrowia, wyroki, życie prywatne),
- kserokopie karty bankomatowej, numeru PESEL/numéro de sécu w pełnym brzmieniu, czy pełne dane rodzinne. Jeśli proszą o „wszystko i więcej” — dopytaj grzecznie o podstawę, zaproponuj alternatywę (np. attestation employeur zamiast trzech różnych formularzy).
Dochody, kontrakt, gwarant (garant/Visale)
- Dochody: to, co liczy się najbardziej, to powtarzalny, udokumentowany dochód miesięczny netto ( przed podatkami, ale po składkach zdrowotnych, emerytalnych itd). Standardem jest 3× czynsz „kładzione” na papierze. Masz niższą relację? Dorzuć gwaranta lub Visale.
- Typ kontraktu:
- CDI (bezterminowa): najlepszy sygnał stabilności.
- CDD (terminowa) lub okres próbny (période d’essai): często akceptowane, ale agencja może chcieć gwaranta/Visale lub wyższego depozytu w granicach prawa.
- Staż (stage) / alternance: zwykle wymagany gwarant lub Visale.
- Samozatrudnienie: pokaż przychody z ostatnich 12 miesięcy lub ostatnie rozliczenie, plus potwierdzenie braku zaległości.
Gwarant (garant):
- Osobisty: rodzic/przyjaciel z odpowiednim dochodem we Francji lub UE. Dokumenty gwaranta: ID, dochody (3 payslipy/avis d’imposition), RIB, oświadczenie poręczenia (acte de caution solidaire).
- Instytucjonalny: Visale — bezpłatna gwarancja czynszu od Action Logement. Dla wielu profili (studenci, 18–30 lat, pracownicy w mobilności, nowo zatrudnieni) — to złoty bilet. Uzyskaj „visa” (certyfikat) przed oglądaniem mieszkania; dołącz go do dossier.
Justificatif de domicile – co jeśli dopiero przyjeżdżasz
„Potwierdzenie adresu” bywa wymagane w różnych kontekstach, ale co zrobić, gdy właśnie przyjeżdżasz i nie masz jeszcze francuskiego rachunku za media?
Rozwiązania:
- Attestation d’hébergement: jeśli tymczasowo mieszkasz u znajomych/rodziny. Potrzebne: ich oświadczenie, kopia dowodu i np. ostatni rachunek za media lub podatek mieszkaniowy.
- Rezerwacja hotelu/Airbnb na okres przejściowy + list motywacyjny wyjaśniający sytuację („jestem w relokacji, start pracy od XX; szukam najmu od YY”).
- List od pracodawcy (relocation letter) potwierdzający datę rozpoczęcia pracy i wsparcie w osiedleniu.
- Jeśli agencja pyta o justificatif de domicile „na już”, a Ty składasz dossier, zwykle wystarcza informacja, że trwa relokacja; dostarczysz gdy tylko podpiszesz umowę i uruchomisz media.
Tip: im bardziej przewidujesz „dziury” w papierach, tym mocniej domykaj je w mailu i w dossier (krótka notka wyjaśniająca + alternatywny dokument).
Inne dokumenty, które należy przygotować na dzień podpisania umowy :
- Umowa o prąd i gaz z jednym z dostawców prądu (ENGIE Électricité, Total Direct Energie, EDF). Umowę można podpisać przez Internet, a często różne strony mają oferty zniżkowe, np iGraal na 35 euro zniżki na Engie czy 40 euro za założenie konta w banku internetowym Boursorama aktywując cashback).
- Ubezpieczenie mieszkania – w celu znalezienia najlepszego ubezpieczenia w dobrej cenie warto skorzystać z porównywarki cen Lelynx. Poprzez stronę można bezpośrednio podpisać ubezpieczenie.
- Internet i telewizja (Orange, Bouygues Telecom, Free)
Powyżej wymienione dokumenty są zawsze wymagana przy wynajmie mieszkania, ale właściciel może poprosić o dodatkowe dokumenty. Często też można się spotkać z wymogiem posiadania żyranta, który zarabia czterokrotność przyszłego czynszu i w razie braku płatności zapłaci czynsz.
Gotowe wzory mejli do agencji we Francji:
Poniżej dwa praktyczne szablony: pierwszy na „pierwszy kontakt”, drugi na „follow‑up” po wizycie. Każdy w wersji FR i PL. Wstaw swoje dane w nawiasach.
Wzór 1: pierwszy kontakt (FR)
- Temat: Candidature – [Typ mieszkania, dzielnica] – [Twoje imię i nazwisko]
- Treść: Bonjour [Nom de l’agent],
Je me permets de vous écrire concernant l’annonce [référence/URL] pour l’appartement [T2, 35 m², quartier X]. Je suis [nationalité], [poste] chez [employeur], CDI à partir du [date] (revenu net mensuel env. [€]).
Mon dossier est complet (pièce d’identité, contrat, 3 bulletins de salaire, RIB, [Visale/garant]). Je suis disponible pour une visite [dates], et je peux emménager à partir du [date].
Je vous joins un PDF unique (nom: [Nazwa_PDF_YYYY‑MM]) avec l’ensemble des pièces + un bref résumé. N’hésitez pas à me dire si vous préférez un upload via votre portail.
Merci d’avance et belle journée, [Imię Nazwisko]
[Téléphone] | [Email]
Wzór 1: pierwszy kontakt (PL)
- Temat: Zgłoszenie – [Typ mieszkania, dzielnica] – [Imię i nazwisko]
- Treść: Dzień dobry,
piszę w sprawie ogłoszenia [referencja/link] dotyczącego mieszkania [T2, 35 m², dzielnica X]. Jestem [narodowość], od [data] rozpoczynam pracę na stanowisku [stanowisko] w [firma] (dochód netto ok. [€] miesięcznie).
Mam komplet dokumentów (dowód, umowa, 3 paski płacowe, RIB, [Visale/gwarant]). Jestem dostępny/a na wizytę w dniach [daty], gotowy/a do wprowadzenia od [data].
W załączeniu przesyłam jeden plik PDF z całym dossier + krótkim podsumowaniem. Proszę dać znać, jeśli preferują Państwo upload przez Państwa portal.
Pozdrawiam serdecznie,
[Imię Nazwisko]
[Telefon] | [Email]
Wzór 2: follow‑up po wizycie (FR)
- Temat: Suite à la visite – Candidature confirmée – [Adresse / réf]
- Treść: Bonjour [Nom],
Merci pour la visite de l’appartement au [adresse] le [date]. Je confirme mon intérêt et vous renvoie mon dossier à jour (PDF unique, avec [Visale/garant] inclus).
Profil: [poste, CDI/CDD], revenus nets ≈ [€]/mois, taux d’effort < [xx]%. Emménagement possible le [date]. Références et quittances disponibles.
Je reste à votre disposition pour toute question.
Bien cordialement,
[Imię Nazwisko] – [Téléphone]
Wzór 2: follow‑up po wizycie (PL)
- Temat: Po wizycie – potwierdzam zgłoszenie – [Adres / ref]
- Treść: Dzień dobry,
dziękuję za dzisiejszą wizytę mieszkania przy [adres] w dniu [data]. Potwierdzam zainteresowanie i przesyłam zaktualizowane dossier (jeden PDF, w tym [Visale/gwarant]).
Profil: [stanowisko, CDI/CDD], dochód netto ≈ [€]/mies., wskaźnik obciążenia < [xx]%. Możliwość wprowadzenia od [data]. Referencje i quittances dostępne.
Chętnie odpowiem na dodatkowe pytania.
Pozdrawiam,
[Imię Nazwisko] – [Telefon]
Pro tip:
- Trzymaj ton grzeczny i konkretny. Francuskie „Bonjour/Bonne journée/Bien cordialement” to standard.
- W temacie maila podaj typ mieszkania i ref — ułatwiasz agentowi życie.
- Dołącz jeden plik PDF, nazwij go jasno: „Dossier_[Nazwisko]_[Miasto]_YYYY‑MM.pdf”.
Jak zwiększyć szanse (kolejność, kompletność, PDF 1 plik)
Chcesz wygrać preselekcję? Zadbaj o wrażenie „pełny, spójny, bez luk”. Tak układaj swój PDF:
Proponowana kolejność:
- Strona tytułowa: imię i nazwisko, telefon, email, krótki opis profilu (2–3 linijki), data dostępności, czynsz docelowy, dzielnice.
- Fiche de renseignements (kartka informacyjna): stan cywilny, pracodawca, stanowisko, typ umowy, dochód netto, gwarant/Visale, zwierzęta, palenie (jeśli dotyczy), preferowany termin wprowadzenia.
- Dowód tożsamości (ID/Passport) — czytelny skan.
- Umowa o pracę/potwierdzenie zatrudnienia + data startu.
- 3 ostatnie payslipy (lub ekwiwalent dla samozatrudnionych).
- RIB (francuskie konto) — jeśli masz; jeśli nie, wyjaśnij w notce, kiedy będzie (otwierasz konto w [bank]).
- Quittances de loyer / referencje (jeśli masz).
- Gwarant/Visale:
- Visale: certyfikat + warunki,
- Gwarant osobisty: oświadczenie, 3 payslipy, ID, avis d’imposition gwaranta.
- Dodatki (opcjonalne): list od pracodawcy, stypendium, ubezpieczenie.
Forma i technikalia:
- Jeden plik PDF (maks. 10–15 MB). Użyj darmowych narzędzi do łączenia i kompresji.
- Nazwy dokumentów w środku: „05_Payslip_2025‑07.pdf” zamiast „skan3.jpg”.
- Zadbaj o jakość: proste, poziome skany; bez zaciemnień i odblasków.
- Zasłoń PESEL/numéro de sécu, jeśli widnieje w pełnym brzmieniu — zostaw to, co potrzebne do weryfikacji.
- Dodaj króciutką notkę „Co dalej?”: „Dostępny/a jestem na wizytę w dniach…, mogę wpłacić kaucję i pierwszy czynsz w dniu podpisania umowy, polisa OC będzie aktywna od [data].”
Merytoryka:
- Celuj w „3× czynsz” z dochodów. Jeśli masz niżej — podbij to Visale/gwarantem, oszczędnościami (udokumentowanymi), lub pokaż duet dochodów (np. partner/partnerka).
- Jeśli jesteś w okresie próbnym: dodaj list od pracodawcy i Visale. To często zamyka temat.
Najczęstsze błędy i pułapki
- Wysyłka niekompletnego dossier „żeby było” — tracisz pozycję startową.
- Brak jednego pliku PDF: agent żongluje 15 załącznikami i… odkłada kandydata. Na wynajem mieszkania, szczególnie w Paryżu, swoje dossier składa bardoz dużo ludzi. Agencja nie będzie tracić czasu na szukanie dokumentów w różnych mejlach czy załącznikach i może po prostu odpuścić sobie takie dossier.
- Niejasny dochód: brak payslipów, brak kwot netto, brak daty początku pracy.
- Brak planu B: przy słabszej relacji dochód/czynsz nie dołączasz Visale ani gwaranta.
- Zbyt wysoki ton maila („to mieszkanie jest moje”) albo zbyt długi elaborat — we Francji ceniona jest uprzejma zwięzłość.
- Nieczytelne skany, krzywe zdjęcia, JPG 1 MB na stronę — skanuj prosto, 150–300 DPI, łącz w PDF.
- Brak potwierdzeń po wizycie — zawsze wyślij follow‑up tego samego dnia, zanim inne dossier Cię wyprzedzą.
- Nieczytanie umowy i protokołu — drobne zapisy o drobnych naprawach potrafią później „boleć”.
- Płatności gotówką „poza umową” — trzymaj się przelewów i oficjalnych kanałów.
- Nieznajomość limitów prawnych (np. wysokość depozytu, opłaty agencji) — jeśli coś „trzeszczy”, dopytaj. W razie wątpliwości skonsultuj aktualne przepisy lub poproś o wyjaśnienie na piśmie.
FAQ
P: Czy Visale działa dla obywateli UE?
O: W skrócie: co do zasady tak — Visale (bezpłatna gwarancja najmu od Action Logement) jest dostępna dla szerokiego grona najemców, w tym obywateli UE, jeśli spełniają warunki programu (wiek, status, sytuacja zawodowa itp.). Najczęstsze przypadki:
- 18–30 lat: studenci (w tym zagraniczni), młodzi pracownicy — zwykle kwalifikują się.
- Powyżej 30 lat: często, jeśli jesteś w mobilności zawodowej lub nowo zatrudniony/a w sektorze prywatnym, możesz się kwalifikować.
W praktyce: złóż wniosek online przed wysyłką dossier i dołącz certyfikat do PDF. Jeśli masz wątpliwości co do swojego profilu (np. samozatrudnienie, niestandardowa sytuacja), wypełnij wniosek i/lub zapytaj Action Logement — odpowiedzą, czy Twój przypadek się mieści.
P: Czy akceptują umowy na okres próbny?
O: Często tak, ale… okres próbny (période d’essai) budzi naturalną ostrożność agencji i właścicieli. Jeśli Twoja umowa jest w próbnym:
- dołącz list od pracodawcy z potwierdzeniem zatrudnienia i zakresu obowiązków,
- pokaż realne dochody (payslipy) lub potwierdzenie wysokości wynagrodzenia,
- dodaj Visale lub mocnego gwaranta — to najczęściej „zamyka” ryzyko po stronie właściciela. W wielu przypadkach to wystarcza, by dostać zielone światło.
Mini‑checklisty do skopiowania
Checklist: zanim wyślesz dossier
- Jeden PDF (nazwany „Dossier_Nazwisko_Miasto_YYYY‑MM.pdf”)
- Strona tytułowa + fiche de renseignements
- ID, umowa/praca, 3 payslipy
- RIB lub wyjaśnienie, kiedy będzie
- Quittances / referencje (jeśli masz)
- Visale/gwarant z kompletem dokumentów
- Notka: daty dostępności, terminy wizyt
- Kompresja PDF < 15 MB
Checklist: na wizytę/odbiór
- Telefon (zdjęcia, latarka), notatnik, długopis
- Sprawdzenie hałasu, okien, wilgoci
- Test sprzętów, gniazdek, VMC
- Spis liczników + zdjęcia
- Klucze: liczba i rodzaje
- Zdjęcia usterek i wpisanie do protokołu
- Polisa OC aktywna od dnia wprowadzenia
Przeczytaj także: Jak wynająć mieszkanie we Francji oraz Jak założyć konto bankowe we Francji i zarobić 80 euro?
Interesuje Cię życie na emigracji we Francji? Posłuchaj mojego podkastu!
Nie mogę się doczekać, aby zaprosić Cię w moją podróż do urokliwych zakątków Francji, gdzie odkryjemy tajniki codziennego życia emigrantów. Od małych, urokliwych wiosek, przez tętniące życiem miasta, aż po malownicze krajobrazy – w każdym odcinku będę dzielić się niezwykłymi historiami. Być może zainspirują Cię one do odkrywania Francji? Ponadto, udostępnię praktyczne wskazówki, które będą pomocne dla tych, którzy marzą o życiu w tym pięknym kraju.
Słuchaj na Spotify | Słuchaj na Apple Podcasts | Słuchaj na mojej stronie
Do usłyszenia w świecie francuskich przygód, gdzie bez wątpienia każda chwila będzie pełna odkryć i inspiracji! 🇫🇷🥖🥂
Polecam również:
- Jak Zarabiać na Zakupach Online we Francji – Przewodnik 2025
- Jak założyć konto bankowe we Francji i zarobić 80 euro
- Aplikacje przydatne we Francji: Top 10 aplikacji, które ułatwią ci pobyt we Francji
- Formalności przy wynajęciu mieszkania we Francji
- Gdzie szukać pracy we Francji? Najlepsze źródła ofert pracy
- Praca w korporacji w Paryżu
- Benefity w korporacji we Francji
- Praca w korporacji – mity i fakty – Francja
